“수도권 공급 폭발, 근데 왜 집값은 안 떨어질까? 이유 단 하나입니다.”

2025 수도권 공급은 ‘폭발 수준’…
그런데 왜 집값은 안 떨어질까?

2025년 들어 가장 많이 들린 질문이 바로 이거죠.
“공급이 이렇게 많은데 집값은 왜 그대로인가요?”

오늘은 이 질문에 대해
✔ 데이터
✔ 전문가 의견
✔ 시장 심리
✔ 실제 현장 분위기
까지 묶어 한번에 정리해드립니다.


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1. 2025년 수도권 공급, 4년 만에 최대치

올해 수도권 입주 물량은 최근 몇 년 중 가장 많습니다.
특히 경기·인천 일부 지역은 공급 부담이 체감될 정도로 증가했어요.

그런데…

📌 공급이 많아도 “전국에 고르게” 쏟아지는 게 아닙니다

서울은 여전히 ‘극심한 공급 부족 상태’

경기·인천 일부 지역만 공급 증가

가장 수요 많은 곳(서울·핵심역세권)에는 여전히 집이 부족

즉, ‘수요 많은 곳’은 부족하고, ‘수요 약한 곳’만 많아진 것이죠.


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2. 그럼 집값은 왜 안 떨어질까?

① 금리 인하 기대감

한국뿐 아니라 글로벌 시장 전체가 ‘금리 인하 모드’입니다.
주택 거래는 금리에 가장 민감하죠.
시장 분위기가 금리 인하 쪽으로 기울면서 매수 심리가 살아났습니다.

② 서울·핵심 도시는 공급 부족이 심각

수도권 전체 공급 증가 =/ 서울 공급 증가가 아닙니다.
서울 신규 입주는 계속 줄고 있어요.
→ 결국 서울과 핵심 인기 지역 가격은 잘 안 빠짐

③ 실수요 시장이 강해졌다

2023~2024 금리 충격기 동안
이미 약한 매물은 다 정리됨 → 남은 매물은 ‘튼튼한 실수요 지역’
이 구도라 가격이 급락하기 어렵습니다.

④ 전세 시장 반등

전세 가격 상승이 곧 매매 복원으로 이어지는 흐름이 반복 중.


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3. 그러면 앞으로는 어떻게 될까?

📌 단기(1~6개월)

서울 주요 지역: 강보합

경기·인천 외곽: 공급 부담으로 소폭 조정 가능

전세 시장, 상반기까지 상승 무드 유지


📌 중기(6개월~1년)

금리 인하 시점이 실제로 다가오면 거래량 급증 예상

입주 대량 지역은 ‘입지별 양극화’ 본격화


📌 장기(2년 이상)

수도권 내에서도 역세권, 신축, 학군, 인프라 중심으로 가격 차이 극대화

지금의 공급 증가가 장기 흐름을 바꿀 정도는 아님



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4. 결론: “집 살까 말까?” 고민하는 분들에게

만약 당신이
✔ 거주 목적 실수요
✔ 10년 이상 실거주
✔ 서울/역세권/생활권 중요
이라면,

금리 인하가 시작되기 전에
체크 리스트만 충족하면
매수 고려할 시점입니다.

반면
✔ 단기 투자
✔ 외곽 신축 중심
이라면 조금 더 상황을 지켜보는 게 안전합니다.


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지금 시장은 “공급은 늘었는데 체감은 안 되는
” 전형적인 양극화 상황입니다.
특히 서울 중심으로 가격 방어력이 강하기 때문에
뉴스만 보면 “집값 떨어질 것 같다” 싶지만
실제 시장은 전혀 다른 흐름을 보이고 있습니다.